نويسنده: مهرداد باقرى، مشاور املاك كلگرى
بى شك يكى از محبوب ترين حوضه ها براى سرمايه گذارى در تمام كشورها بازار مسكن است به خصوص براى سرمايه گذارى بلند مدت.
در اين مقاله انواع استراتژى سرمايه گذارى را توضيح ميدهم.
قبل از شروع بايد خاطر نشان كنم كه بازار مسكن هميشه يك سيكل است، يعنى هميشه بعد از ركود، رونق است و بعد از رونق زياد افت قيمت ها. البته روند كلى هميشه به سوى افزايش قيمت ها است. در نتيجه بسيار مهم است كه بازار را در زمان ورود را به خوبى درك كنيم تا بتوانيم بهترين استراتژى را انتخاب كنيم. اصل ثابت شده، سود دهنده بودن بازار مسكن است اما سوال مدت زمان لازم براى سودهي است.
انواع استراتژى سرمايه گذاری:
١) بخريد و اجاره دهيد
ساده ترين و محبوبترين راه، خريد يك خانه است كمى كمتر از قيمت بازار (در شرايط ركود خريد هر خانه اى همراه با يك سود بالقوه است) و اجاره دادن آن براى مدت طولاني. بهترين حالت، شرايطى است كه اجاره هزينه هاى خانه به خصوص وام مسكن را در سال اول پوشش دهد. بعد از اتمام وام مسكن شما صاحب خانه اى هستيد بدون قسط. اجاره آن درآمد ماهيانه شما خواهد شد و از همه مهم تر شما صاحب خانه اى هستيد با ارزشى بسيار بيشتر از زمانى كه آن را خريديد.
از هر ٣ كانادايى ١ نفر اين روش را براى بازنشستگى انتخاب ميكند. اين روش كم ريسك است ولى سود طولانى مدت دارد. البته مديريت اجاره و حل مشكلات خانه و مستاجر خيلى كار راحتى نيست و احتياج به تجربه و كسب تجربه دارد.
٢) خريد زمين و ساخت
يكى از محبوب ترين روش ها، خريد خانه هاى خيلى قديمى است كه زمين با ارزشى دارند و كاربرى خانه امكان ساخت حداقل ٢ خانه جديد را دارد. اين روش مى تواند سود بسيار خوبى داشته باشد، اگر خريد در مكان مناسب و هزينه ساخت هم كنترل شده باشد. نحوه انتخاب سازنده خانه و كنترل قيمت تمام شده نكته حياتى در اين مورد است.
اين روش احتياج به پول پيش بيشترى نسبت به روش هاى ديگرسرمايه گذارى دارد، پيچيده تر است و سود مالى بيشترى را هم دارد.
براي هر چه كمتر كردن ريسك اين روش، بهترين كار، خريد خانه قديمي با قيمت مناسب در زمان ركود و اجاره تا زمان رونق بازار اقدام به ساخت خانه هاي جديد است.
٣) استراتژى Flip
اين روش كه سوژه بسيارى از برنامه هاى تلويزيونى است، روش كوتاه مدت (شايد حدود ٣ ماه) در سرمايه گذارى در بازار مسكن است يعنى خانه اى را با قيمت بسيار مناسب خريده، بازسازى كرده و بفروشيد.
البته اين روش احتياج به خريد بسيار مناسب دارد و نياز به صبر زيادى براى پيدا كردن خانه مناسب دارد. اين روش براى كسانى كه مهارت هاى بازسازى دارند مناسب است ولى اگر قصد استفاده از افراد حرفه اى داريد اين كار براى سود كردن ريسكى است و توصيه نمى شود.
اما اگر خانه درست انتخاب شود، مى تواند در زمانى كوتاه به سود زيادى رسيد. البته گرفتن وام مسكن هم در اين موارد احتياج به تكنيك هاى خاص خود را دارد.
٤) هيبريد ( خريد، بازسازى جزئي، اجاره)
به اين معنا كه خانه اى را به علت ظاهر ضعيف زير قيمت خريده و آن را براى اجاره دادن بازسازى مختصرى كنيد و خانه را براى چند سال نگه داريد تا بازار مناسب فروش اتفاق افتد. نكته كليدى در اين روش حد مناسب بازسازى براى اجاره است، بيش از حد هزينه كردن باعث كم شدن سود خواهد شد. بهترين روش براى سرمايه گذارى در بازار مسكن راكد است. ريسك و سرمايه اوليه اين روش هم كمتر از روش Flip مى باشد.
٥) شراكت Joint Venture
خيلى از افراد تازه وارد به بازار مسكن و يا كسانى كه نمى خواهند تمام سرمايه خود را به تنهايى وارد بازار مسكن كنند، اقدام به پيدا كردن كسى با انگيزه هاى مشترك مى كنند. نكته حياتى در شراكت، پياده سازى تمامى مطالب روى كاغذ است و مشاوره با وكيل براى قانونى سازى شراكت قبل از جا به جا شدن هر گونه پولى است.
نه تنها بايد انتظارات مطرح شود بلكه روى مطالب زير هم بايد بحث شود:
– چگونه و چه زمانى تصميم به بازسازى و تعمير گرفته ميشود و چه كسى هزينه را پرداخت ميكند
– چه كسى مستاجر را انتخاب و با او در ارتباط است
– چه زمانى و بر روى چه شرايطى اقدام به فروش مى كنيد
اكيدا توصيه مى شود ابتدا اقدام به ساخت پايه هاى شراكت كه شامل مشخص كردن و تفاهم بر روى اهداف، بحث مالى و مسائل حقوقى كرده سپس شروع به پيدا كردن خانه مناسب كنيد، در غير اين صورت احتمال دارد زمان زيادى را بدون نتيجه هدر دهيد.
با استفاده از اين روش ريسك و سرمايه اوليه به شدت كاهش مى يابد كه در نتيجه توانايى ورود به بازار سرمايه گذارى را به افراد زيادى مى دهد.
