نویسنده: مهرداد باقرى، مشاور املاك كلگرى
بى شك یكى از محبوب ترین حوضه ها براى سرمایه گذارى در تمام كشورها بازار مسكن است به خصوص براى سرمایه گذارى بلند مدت.
در این مقاله انواع استراتژى سرمایه گذارى را توضیح میدهم.
قبل از شروع باید خاطر نشان كنم كه بازار مسكن همیشه یك سیكل است، یعنى همیشه بعد از ركود، رونق است و بعد از رونق زیاد افت قیمت ها. البته روند كلى همیشه به سوى افزایش قیمت ها است. در نتیجه بسیار مهم است كه بازار را در زمان ورود را به خوبى درك كنیم تا بتوانیم بهترین استراتژى را انتخاب كنیم.
انواع استراتژى سرمایه گذاری:
١) بخرید و اجاره دهید
ساده ترین و محبوبترین راه، خرید یك خانه است كمى كمتر از قیمت بازار (در شرایط ركود خرید هر خانه اى همراه با یك سود بالقوه است) و اجاره دادن آن براى مدت طولانی. بهترین حالت، شرایطى است كه اجاره هزینه هاى خانه به خصوص وام مسكن را در سال اول پوشش دهد. بعد از اتمام وام مسكن شما صاحب خانه اى هستید بدون قسط. اجاره آن درآمد ماهیانه شما خواهد شد و از همه مهم تر شما صاحب خانه اى هستید با ارزشى بسیار بیشتر از زمانى كه آن را خریدید.
از هر ٣ كانادایى ١ نفر این روش را براى بازنشستگى انتخاب میكند. این روش كم ریسك است ولى سود طولانى مدت دارد. البته مدیریت اجاره و حل مشكلات خانه و مستاجر خیلى كار راحتى نیست و احتیاج به تجربه و كسب تجربه دارد.
٢) خرید زمین و ساخت
یكى از محبوب ترین روش ها، خرید خانه هاى خیلى قدیمى است كه زمین با ارزشى دارند و كاربرى خانه امكان ساخت حداقل ٢ خانه جدید را دارد. این روش مى تواند سود بسیار خوبى داشته باشد، اگر خرید در مكان مناسب و هزینه ساخت هم كنترل شده باشد. نحوه انتخاب سازنده خانه و كنترل قیمت تمام شده نكته حیاتى در این مورد است.
این روش احتیاج به پول پیش بیشترى نسبت به روش هاى دیگرسرمایه گذارى دارد، پیچیده تر است و سود مالى بیشترى را هم دارد.
٣) استراتژى Flip
این روش كه سوژه بسیارى از برنامه هاى تلویزیونى است، روش كوتاه مدت (شاید حدود ٣ ماه) در سرمایه گذارى در بازار مسكن است یعنى خانه اى را با قیمت بسیار مناسب خریده، بازسازى كرده و بفروشید.
البته این روش احتیاج به خرید بسیار مناسب دارد و نیاز به صبر زیادى براى پیدا كردن خانه مناسب دارد. این روش براى كسانى كه مهارت هاى بازسازى دارند مناسب است ولى اگر قصد استفاده از افراد حرفه اى دارید این كار براى سود كردن ریسكى است و توصیه نمى شود.
اما اگر خانه درست انتخاب شود، مى تواند در زمانى كوتاه به سود زیادى رسید. البته گرفتن وام مسكن هم در این موارد احتیاج به تكنیك هاى خاص خود را دارد.
زیر مجموعه دیگر این روش كه این روزها بسیار محبوب شده است، خرید خانه هاى قدیمى در محله هاى قدیمى نزدیك مركز شهر با كاربرى براى ساخت ٢ خانه جدید است كه البته این روش هم احتیاج به اطلاعات زیاد دارد و نكته كلیدى پیدا كردن محله و سازنده مناسب است. روش مناسب به منظور كم كردن زیاد ریسك در این روش براى افراد معمولی، خرید خانه و اجاره آن براى چند سال و بعد از آن ساخت خانه هاى جدید است كه مى تواند همراه با سود بسیار زیادى باشد.
٤) هیبرید ( خرید، بازسازى جزیی، اجاره)
به این معنا كه خانه اى را به علت ظاهر ضعیف زیر قیمت خریده و آن را براى اجاره دادن بازسازى مختصرى كنید و خانه را براى چند سال نگه دارید تا بازار مناسب فروش اتفاق افتد. نكته كلیدى در این روش حد مناسب بازسازى براى اجاره است، بیش از حد هزینه كردن باعث كم شدن سود خواهد شد. بهترین روش براى سرمایه گذارى در بازار مسكن راكد است. ریسك و سرمایه اولیه این روش هم كمتر از روش Flip مى باشد.
٥) شراكت Joint Venture
خیلى از افراد تازه وارد به بازار مسكن و یا كسانى كه نمى خواهند تمام سرمایه خود را به تنهایى وارد بازار مسكن كنند، اقدام به پیدا كردن كسى با انگیزه هاى مشترك مى كنند. نكته حیاتى در شراكت، پیاده سازى تمامى مطالب روى كاغذ است و مشاوره با وكیل براى قانونى سازى شراكت قبل از جا به جا شدن هر گونه پولى است.
نه تنها باید انتظارات مطرح شود بلكه روى مطالب زیر هم باید بحث شود:
- چگونه و چه زمانى تصمیم به بازسازى و تعمیر گرفته میشود و چه كسى هزینه را پرداخت میكند
- چه كسى مستاجر را انتخاب و با او در ارتباط است
- چه زمانى و بر روى چه شرایطى اقدام به فروش مى كنید
اكیدا توصیه مى شود ابتدا اقدام به ساخت پایه هاى شراكت كه شامل مشخص كردن و تفاهم بر روى اهداف، بحث مالى و مسائل حقوقى كرده سپس شروع به پیدا كردن خانه مناسب كنید، در غیر این صورت احتمال دارد زمان زیادى را بدون نتیجه هدر دهید.
با استفاده از این روش ریسك و سرمایه اولیه به شدت كاهش مى یابد كه در نتیجه توانایى ورود به بازار سرمایه گذارى را به افراد زیادى مى دهد.
