نويسنده: مهرداد باقرى، مشاور املاك در شهر كلگرى
خلاصه پيش بينى:
پيش بينى مى شود، بازار مسكن كلگرى همچنان روند بهبود را در سال ٢٠١٨ داشته باشد، اما همراه با چالش.
انتظار مى رود، شرايط بازار مسكن در سال جديد كم تغيير باشد، به دليل افزايش سود بانكى و سخت تر شدن قوانين وام مسكن از اول سال ٢٠١٨ اجرايى شد و اينكه اين امر اثر بهبود اقتصاد در سال جديد را تا حدودى كم اثر مى كند و در نتيجه سرعت بهبود بازار را كم.
پيش بينى مى شود تغييرات وام مسكن، باعث كاهش و افزايش معاملات در بازه هاى مختلف قيمتى شود. در كل انتظار مى رود بازار سال ٢٠١٨ قابل مقايسه با سال گذشته باشد هرچند فعاليت بازار در بازه هاى قيمتى مختلف متفاوت خواهد بود.
بازار براى خانه هاى مستقل و متصل بهتر و در شرايط بازار متعادل خواهد بود در حالى كه بخش آپارتمان ها همچنان به علت زياد بودن خانه در بازار با مشكل روبرو است. براى آپارتمان ها همچنان فشار كاهش قيمت وجود خواهد داشت و انتظار ثبات تا آخر سال جارى نمى رود.
شايد تنها سود از تغيير قوانين وام مسكن را بازار خانه هاى متصل ببرد، زيرا با كاهش سقف وام مسكن، تقاضا تا حدودى از خانه هاى مستقل به خانه اى متصل منتقل مى شود.
عوامل موثر در ثبات بازار مسكن كلگرى در سال ٢٠١٨:
- بهبود اقتصاد كه اثر سخت تر شدن قوانين وام مسكن را كم اثر مى كند
- رشد نرخ اشتغال
- رشد خفيف نرخ مهاجرت به كلگرى
- كاهش نرخ خالى بودن خانه هاى اجاره اى
- وجود نسبى قدرت خريد در بازار
- افزايش خوش بينى به روند اقتصادى شهر
عواملى كه مى تواند بازار مسكن سال ٢٠١٨ را از اين پيش بينى بهتر يا بدتر كند:
- افزايش بيشتر نرخ سود بانكى و يا سخت تر شدن قوانين وام مسكن
- تغيير محسوس در قيمت نفت در سال آينده تعيين كننده است
- اگر نرخ بيكارى بالا بماند، ميتواند تقاضا در بازار را كم كند
- اگر نرخ اشتغال، حقوق و مهاجرت بهبود يابد، تقضا در بازار بالا مى رود
- جذب بيشتر مشاغل جديد به كلگرى به علت ارزانى در بخش مكان هاى ادارى
- تغيير در NAFTA مى تواند ياعث ايجاد عدم اطمينان به اقتصاد و كاهش رشد اقتصادى شود
اقتصاد آلبرتا و كلگرى
رشد اقتصادى آلبرتا در سال ٢٠١٧ بيشتر از پيش بينى ها بود و بيشترين سرعت را در كانادا داشت. البته اقتصاد كانادا در سال هاى ٢٠١٥ و ٢٠١٦ به ترتيب ٣.٧ و ٣.٨ درصد كوچك شد و رشد سال ٢٠١٧ نتوانست همه اين افت ها را جبران كند.
بيشتر اقتصادان ها معتقداند كه رشد امسال كمتر و در حدود ٢ درصد است و روند بهبود كامل اقتصاد تا سال ٢٠١٩ به طول مى انجامد.
بخش انرژى و نفت
قيمت نفت همان طورى كه انتظار مى رفت به آرامى در سال ٢٠١٧ رشد داشت و به سختى به بالاى ٥٠ دلار در بشكه رسيد. خيلى از توليد كننده ها با كاهش هزينه ها توانستند به كار خود ادامه دهند.
با ورود به سال ٢٠١٨، انتظار از قيمت نفت بين ٥٠ تا ٦٥ دلار است. در حالى كه اوپك و روسيه با كاهش سقف توليد موافقت كردند ولى توليد بيشتر نفت آمريكا از افزايش بيشتر جلوگيرى مى كند.
با اينكه قيمت نفت از زمان ركود و ٣٠ دلارى شدن فاصله زيادى گرفته است ولى همچنان سرمايه گذاران را متقاعد به سرمايه گذارى بيشتر نكرده است. شايد ثبات قيمت نفت در سال ٢٠١٨ اين روند را تغيير دهد.
بازار وام مسكن و سود بانكى
مقامات بانكى و اقتصادى كانادا به قصد پايدارى بازار مالى و مسكن و جلوگيرى از ايجاد بحران در آينده دست به سخت تر كردن قوانين وام مسكن در سال ٢٠١٦ و ٢٠١٧ زدند. به علاوه بسيارى از فعالان بازار معتقند كه بانك مركزى كانادا نرخ سود پايه بانكى را ٠.٧٥ ديگر در سال ٢٠١٨ بالا مى برد و به ٢ درصد مى رساند، البته اين امر تابع رشد اقتصادى، نرخ بيكارى و واكنش بازار به اين افزايش نرخ ها است.
آمار نشان مى دهد در سال ٢٠١٧، تعداد خانه هاى مستقل زير ٥٠٠ هزار دلار ٤١ درصد بوده است كه از ٧ سال گذشته كه اين عدد ٣٦ درصد بود بيشتر است، اين بدين معنا است كه تعداد خانه هايى با قيمت قابل خريد در بازار رو به افزايش است و نكته اميدوار كننده در مواجه با موارد بالا است.
بازار كار
بعد از سال ٢٠١٦ كه كلگرى شاهد ركورد در بيكارى بود، سال ٢٠١٧، نرخ اشتغال ٣ درصد افزايش و نرخ بيكارى را به ٧.٥ درصد در دسامبر ٢٠١٧ رساند. نرخ رشد اشتغال، كليدى ترين عامل در بازار مسكن كلگرى در سال آينده است. خبر خوش، پيش بينى افزاشى ٢ درصدى نرخ اشتغال در كلگرى در سال ٢٠١٨ است كه مى تواند نيرو محركه بازار مسكن باشد.
مشكلى كه در سال ٢٠١٧ در مورد افزايش اشتغال وجود داشت، ايت بود كه بيشتر رشد اشتغال در بخش مشاغل كم درآمد اتفاق افتاد كه پيش بينى مى شود در سال ٢٠١٨ مشاغل پردرآمد بيشترى ايجاد شود.
بازار خانه هاى اجاره اى
كاهش مهاجرت به كلگرى و بيكارى عواملى بودند كه نرخ خالى بودن خانه را به اوج در سال ٢٠١٦ رساندند ولى اين عدد در سال ٢٠١٧ كم شد كه نشانه ديگرى براى بهبود اوضاع است.
در پايان بايد توجه داشته باشيد كه مطالب فوق پيش بينى هستند و همان طور كه قبلا گفته شد با تغيير عواملى مى تواند تغيير كند. نكته كليدى اطلاعات كافى شما است كه باعث گرفتن بهترين تصميم مى شود.
