وام‌های ۱۰ ساله همیشه —تقریبا برای همه آدم‌ها— ایده بدی بوده‌اند. یک دلیل بزرگش این است: در یک دوره ده ساله، برترین نرخ‌های ثابت ۱۰ ساله هرگز بهتر از برترین نرخ‌های ثابت ۵ ساله نبوده‌اند. (پس گرفتن دو وام ۵ ساله پشت سر هم بهتر بوده است).
اما ناگهان وام‌های ۱۰ ساله آبرومند و به صرفه شده‌اند. این هم دلیلی ندارد جز نرخ‌های جدیدِ وام‌دهندگانی مثل HSBC و Marathon Mortgage.
اخیرا HSBC نرخ ثابت ۳.۲۴ درصدی را برای وام ۱۰ ساله‌اش اعلام کرد.طبق داده‌های سایت RateSpy.com این پایین‌ترین نرخی است که در تاریخ کانادا یک بانک تبلیغ کرده است. جالب اینکه مدتی بعد HSBC این نرخ را به ۲.۹۴ درصد کاهش داد. فقط می‌شود گفت، عالی است.
اما Marathon Mortgage فقط از طریق کارگزارها کار می‌کند. برخی از این کارگزارها وام ۱۰ ساله آن را با نرخی حتی پایین‌تر از ۳.۲۴ ارائه می‌کند، البته به شرط اینکه وام بیمه شده باشد.
چرا وام‌های ۱۰ ساله ارزان می‌شوند؟
آقای هارولد کندی، مدیرعامل Marathon Mortgage می‌گوید: «سرمایه‌گذارها تقاضای بیشتری برای وام ۱۰ ساله دارند، چون برای آنها سود بیشتری دارد.» بنابراین تقاضا باعث شده که نرخ‌ها بهتر شوند.
و البته دلیل دیگر آن ثابت بودن نرخ‌ها است. آقای بَری گولوم مدیر HSBC در کانادا می‌گوید: «دیگر از نظر مبلغ بازپرداخت در طول دوره، بین وام‌های کوتاه‌مدت و بلند‌مدت تفاوتی نیست. و ما می‌توانیم این مزیت را به وام‌گیرندگان منتقل کنیم.»
و بانک مرکزی کانادا هم وام‌های ۱۰ ساله را دوست دارد. همین چند وقت پیش استیون پولوز رئیس کل بانک مرکزی کانادا دعوت کرد تا همه به تشویق صنعت وام بپردازند تا وام‌های بلندمدتی ارائه کند و ریسک را از دوش صنعت مالی و وام‌گیرنده بردارد.
گولوم می‌گوید: «این نظر رئیس کل باعث شد ما دوباره وام‌های ۱۰ ساله را جدی بگیریم.»
چه اشخاصی وام‌های ۱۰ ساله بگیرند؟
می‌شود گفت جواب این سوال در طول تاریخ ثابت بوده است، همه اشخاص!
از هر ۵۰ نفر فقط یکی وام ۱۰ ساله با نرخ ثابت می‌گیرد و این دلیلی دارد. بهرهٔ بازپرداخت این نوع وام نسبت به وام ۵ ساله خیلی پرهزینه بوده است. تا همین چند وقت پیش هم چنین بود.
اما هزینهٔ وام‌ها هرگز محدود به نرخ بهره نبوده است. مفاد قراردادها هم می‌توانند هزینه‌های جانبی به شما تحمیل کنند.
برای مثال اگر در سال‌های اولیه وام‌تان اقساط آن به تعویق بیفتند به مشکل بر می‌خورید. اما اگر ۵ سال اول را رد کنید، دیگر مشکلی نیست و حداکثر جریمه‌ای که قانون برای نیمه دوم بازپرداخت مجاز دانسته، معادل فقط ۳ ماه سود وام است. اما چنانچه در نیمهٔ اول بازپرداخت عقب بیفتید، جریمه اقساط می‌تواند خیلی زیاد باشد.
پس اگر امکان به تعویق افتادن اقساط در ۶۰ ماه اول وجود دارد، اصلا زحمتش را به خودتان ندهید که به دنبال یک وام ۱۰ ساله بروید.
و اگر این احتمال هست که در ۵ سال اول، وام خود را به ملک دیگری منتقل کنید یا مبلغ آن را افزایش دهید، صد در صد مطمئن شوید که وام‌دهنده این موارد را دارا ست:
- حتما علنی نرخ‌های بسیار رقابتی اعلام می‌کند؛
- امکان انتقال وام به یک خانه دیگر را به خوبی تضمین می‌کند؛
- به شما امکان افزایش وام بدون هیچ جریمه‌ای را می‌دهد (هیچ جریمهٔ مستقیم یا پنهان در نرخ بهره‌ای ندارد).
اگر این موارد را رعایت کنید، احتمال اینکه به دلیل افزایش مبلغ وام قبل از دوره بلوغ آن، وام‌دهنده مبلغ بیشتری از شما بگیرد، کم می‌شود.
موارد دیگر
آن صاحبخانه‌هایی را دیده‌اید که برای در امان ماندن از خطر جنگ هسته‌ای محتمل بین امریکا و روسیه، یک پناهگاه اتمی در زیر خانه‌شان ساخته‌اند؟ خب، وام ۱۰ ساله هم چیزی شبیه پناهگاه زیرزمینی است که شما را از فاجعهٔ احتمالی (یعنی یک تورم افسارگسیخته) در امان می‌دارد.
در واقع این نوع وام یک نوع سیاست بیمه‌ای است و برخی مردم از دادن هزینهٔ این ثبات، خوشحال می‌شوند. آقای گولوم می‌گوید: «می‌شود اسمش را “وامِ شب‌ها راحت بخواب” گذاشت.»
در اصل آن آدم‌های ریسک‌گریزی که نمی‌خواهند تا سال ۲۰۲۹ به اوضاع مالی‌شان فکر کنند باید به سراغ این وام بروند. به خصوص الآن بهترین وقت برای گرفتن چنین وامی است.
گولوم می‌افزاید، «از طرف دیگر اگر الآن می‌بینید که نرخ‌ها دارند پایین می‌روند و تحمل یک افزایش احتمالی را هم دارید، پس احتمالا وام ۱۰ ساله نرخ ثابت الآن مناسب شما نیست.»
به هر صورت فراموش نکنید که حتما این گزینهٔ باارزش را در قراردادتان بیاورید: امکان فرار از وام‌دهنده بعد از ۵ سال با جزای ۳ ماه نرخ سود. این کمک می‌کند تا هم مزیت وام ۱۰ ساله نرخ ثابت را داشته باشید و هم در صورت نیاز بتوانید بعد از ۵ سال آن را لغو کنید.
شاید شرایط وام‌های ۱۰ ساله بهتر شود
اگر اختلاف بین نرخ ۵ ساله و ۱۰ ساله همینقدر نزدیک بماند، ما احتمالا شاهد افزایش تقاضا برای وام ۱۰ ساله خواهیم بود.
الآن معیار بانک مرکزی کانادا برای اعطای وام‌ها بر مبنای ۵.۳۴ درصد قرار گرفته است. یعنی چه؟
یعنی در این لحظه، چه وام ۵ ساله بخواهید و چه ۱۰ ساله، بایستی ثابت کنید که قادر به پرداخت نرخ بهره بر مبنای ۵.۳۴ درصد هستید. اما قبلا برای وام ۱۰ ساله باید توانایی بازپرداخت خود با نرخ‌های خیلی بالاتری را نشان می‌دادید.
برخی وام‌دهندگان گمان می‌کنند که دولت به زودی این معیار وام‌های ۱۰ ساله را هم کلا کاهش خواهد داد زیرا بانک مرکزی دارد وام‌های بلندمدت‌تر را ترویج می‌کند و تنها قدم منطقی همین است.
اگر این کار هم انجام شود آن وقت تقاضا برای وام‌های ۱۰ ساله سر به فلک خواهد گذاشت. پس شاید بهتر باشد که زودتر برای دریافت آن اقدام کنید.
منبع: theglobeandmail
