نويسنده: مهرداد باقرى، مشاور املاك در شهر كلگرى
همه دوست داریم روند قیمت خانه را پیش بینی کنیم تا در زمان مناسب اقدام به خرید یا فروش بکنیم اما آیا این کار امکان‌پذیر است یا خیر.
بازار مسکن همیشه از یک مدل دایره‌ای تبعیت می‌کند، به این معنا که در رکود تقاضا کاهش می‌یابد و به تبعیت از آن قیمت ها کم می‌شود، این روند تا جایی ادامه می‌یابد که دیگر فروش برای صاحبان خانه جذاب نبا‌شد، در نتیجه عرضه کم می‌شود تا جایی که بازار به تعادل در عرضه و تقاضا برسد و قیمت‌ها ثابت بمانند. با توجه به کاهش قیمت ها، خرید برای افراد جذاب می‌شود و تعداد معاملات افزایش پیدا می‌کند در حالی که عرضه به علت کمی قیمت‌ها کم است و این امر باعث افزایش قیمت ها در بازار می‌شود. اما این روند هم همیشگی نیست، با افزایش قیمت ها فروشندگان بیشتری به بازار ورود می‌کنند تا جایی که دوباره عرضه از تقاضا بیشتر شده و از افزایش قیمت‌ها در مرحله اول جلوگیری می‌کند و در ادامه به کاهش قیمت‌ها می‌انجامد.
پس همه چی وابسته به عرضه و تقاضا در بازار مسکن است، البته که عوامل بالا دستی که روی تقاضا تاثیر می‌گذارند، پیش بینی را سخت یا غیرممکن می‌کنند. به خصوص در شهری مثل کلگری که صنعت نفت و گاز تعیین کننده اصلی است و پیش بینی این صنعت واقعا سخت است.
پس آیا پیش بینی روند قیمت‌ها غیرممکن است؟
خیر در این مقاله من روشی را به شما ارائه می‌‌دهم که می‌توانید روند قیمت خانه‌ها را در کوتاه مدت پیش بینی کنید.
قبل از هر چیزی اما باید با شاخصی به نام Month of supply آشنا شوید. این شاخص مهم‌ترین شاخص برای درک بازار مسکن است. عدد آن هم از تقسیم تعداد کل خانه‌های برای فروش به تعداد کل خانه‌های فروش رفته در یک ماه به دست می‌آید. یعنی اگر ۳۰۰۰ واحد خانه در کلگری برای فروش باشد و در ماه گذشته ۱۰۰۰ واحد فروش رفته باشد این عدد مساوی با ۳ است.
حال اگر این عدد بین ۰تا ۲ باشد یعنی بازار به نفع فروشندگان است و قیمت‌ها رو به رشد خواهد بود، اگر بین ۲ تا ۴ بود یعنی بازار متعادل است و قیمت‌ها ثبات دارند ولی اگر از ۴ بیشتر بود، بازار به نفع خریدارن است و روند قیمت ها رو به کاهش.
پس اطلاع از این آمار نه تنها در زمان خرید و فروش استراتژی فعالان بازار را تعیین می‌کند بلکه می‌تواند قدرت پیش بینی بازار در کوتاه مدت را به شما بدهد.
حالا بازار کلگری را به صورت تاریخی مورد بررسی قرار دهیم. نمودار پایین از سال ۲۰۰۵ تا می ۲۰۱۹ را نشان می‌دهد. خط قرمز درصد تغییرات قیمت و خط سبز روند Month of supply را برای خانه‌ها مستقل نشان می‌دهند.
همان طور که می‌بینید همیشه با کاهش Month of supply که به معنی خرید بیشتر و خانه کمتر در بازار است، با چند ماه تاخیر روند قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند و بر عکس با افزایش Month of supply، روند قیمت ها رو به کاهش می‌رود.
بعد از توضیح این موارد شما همچون یک متخصص می‌توانید بازار را پیش بینی کنید. از ماه مارچ ۲۰۱۹ و بعد از تابستان ۲۰۱۷ یعنی حدود ۲ سال که روند Month of supply رو به افزایش و قیمت‌ها رو کاهش بود این شاخص در حال کاهش است و به طور کلی روند کاهشی قیمت ها را پایان داده و در بعضی مناطق قیمت ها کمی افزایش هم پیدا کرده است.
نمودار زیر این روند را بهتر نشان می‌دهد. این آمار برای خانه‌های مستقل است.
در آخر باید اشاره کنم که بازار مسکن یک بیزینس بر پایه اعداد و ارقام است و نه یک بیزینس بر پایه بر اعتماد به مشاور املاک یا احساس افراد از بازار مسکن
