نرخ‌های بهره وام کاهش یافته و این روند در هفته‌های پیشرو شدید‌تر نیز خواهد شد. به این ترتیب حدود 18 میلیون صاحبخانه فرصت پیدا کرده‌اند تا با ریفایننس ملک خود قدری پول پس‌انداز کنند.
نرخ‌های سود کلیدی در روزهای نخست شیوع کروناویروس شدیدا کاهش داشت اما برای نرخ‌های وام شرایط جور دیگری بود. میزان spread میان نرخ‌های وام ثابت و 30 ساله و اوراق خزانه 10 ساله معمولا بین 1.5 تا 2 درصد است. در ماه اپریل این میزان به به 2.71 درصد افزایش یافت. از آن تاریخ تاکنون نرخ‌های وام به زیر سه درصد رسیده و شاهد کاهش spread به 2.33 درصد بوده‌ایم که خبر خوبی برای وام گیرندگان است.
برای آن‌که بفهمیم نرخ‌ها وام تا چه میزان کاهش می‌یابند باید دلیل افزایش نرخ spread را بفهمیم. این سوالی اساسیست زیرا احتمال پایین ماندن نرخ اوراق خزانه 10 ساله در آینده وجود دارد. در زمان نوشته شدن این نرخ 0.55 درصد بوده است.
اکثر وام‌ها بجز انواع jumbo توسط یک بانک یا شرکت وام‌دهنده اعطا شده و سپس به یک آژانس فدرال مانند Fannie Mae یا Freddie Mac فروخته می‌شوند. بازپرداخت وام‌ها و بسته‌های مالی به موسسات سرمایه‌گذاری توسط آژانس ضمانت می‌گردد. در سال‌های اخیر Federal Reserve تعداد زیادی از این mortgage-backed securities را خریداری کرده است.
بنا بر گزارش Mortgage Bankers Association رشد چشمگیر ریفایننس (افزایش 84 درصدی در مقایسه با سال گذشته) بازار را تحت تاثیر قرار داد. سرمایه‌گذاران مردد هستند تمام سرمایه را خریداری کنند و همین موضوع سبب می‌شود نرخ بهره وام‌های عمده افزایش یابد.
این اتفاقات سبب رشد retail spreads شدند. بانک محلی یا شرکت ارائه‌دهنده وام که وام را عرضه می‌کند مجددا آن را به یک آژانس می‌فروشند و در نتیجه spread افزایش می‌یابد. کاری شبیه به فروشگاه‌های مواد غذایی که نان را به صورت عمده خریداری کرده و بصورت خرد به مشتریان می‌فروشند. زمانی که نرخ‌های وام کاهش یافت میلیون‌ها مالک خانه ناگهان برای ریفایننس منزل خود اقدام کردند اما موسسات وام توان تامین این حجم از تقاضا را نداشتند. برخی برای استخدام کارمندان جدید مردد بودند اما سایرین آموزش نیروی کار جدید را با وجود شیوع COVID-19 پیش بردند.
با این نکته را فراموش نکرد که فعالیت موسسات وام‌دهنده پرریسک است. احتمال بروز مشکل در زمان تامین و فروش وام همواره وجود دارد اما این موسسات در فاصله زمانی تهیه و ارائه وام به وام‌گیرندگان در ماه‌های گذشته با نرخ‌های متفاوت مواجه شدند. هرچه فرایند اعطای وام زمانبر باشد ریسک فعالیت نیز افزایش می‌یابد. افزایش چشمگیر تقاضا موجب افزایش زمان فرایند می‌شد، از اینرو موسسات برای پاسخ به نیاز بازار و کاهش خطرات احتمالی spread را افزایش دادند.
در هفته‌های اخیر spreads کاهش یافته زیرا بانک‌ها و شرکت‌های وام‌دهنده نیاز بالای بازار را پاسخ داده‌اند و وامهایی با حاشیه سود پایین‌تر ارائه می‌کنند. بعلاوه مشتریان بالقوه را نیز در نظر دارند. بعلاوه هرچه نرخ وام کمتر می‌شود تعداد کسانی که بدنبال ریفایننس هستند نیز افزایش می‌یابد. اخیرا Black Knight گزارش کرده که تا تاریخ 23 جولای (نرخ وام 30 ساله 2.01 درصد) هنوز 15.6 میلیون کاندیدای ریفایننس وجود داشت. این گروه در صورت اقدام می‌توانند نرخ بهره وام 30 ساله را حداقل 0.75 درصد دیگر کاهش دهند که برابر با صرفه‌جویی فردی 289 دلاری در ماه یا پس‌انداز کلی بیش از 4.5 میلیارد دلاری در ماه است (اگر کاندیداها منزل خود را ریفایننس کنند).
حال سوال اصلی این است که کاهش نرخ تا کجا ادامه می‌یابد! در حال حاضر spread میان نرخ ثابت وام‌های 30 ساله و اوراق خزانه 10 ساله 2.33 درصد است که حداقل تا 2 درصد خواهد رسید. با اینحال پیشبینی می‌شود نرخ‌های خزانه رشد پیدا کند. هیچکس نمی‌داند که چه زمانی برای ریفایننس و گرفتن وام مناسب است. شاید بهترین استراتژی آن باشد که در اولین فرصت و بدون هرگونه تردید چنین کاری کنید!
در ماه گذشته نرخ‌های وام jumbo شدیدا کاهش یافت که علتش احتمالا خبرهای اقتصادی امیدوارکننده بود. بسیاری از jumbo ها بدلیل آن‌که توسط Fannir Mae یا Freddie Mac گارانتی نشده‌اند در اختیار بانک‌ها هستند. در حال حاضر وام‌دهنده نگران ریسک بالا چنین نوع وام است زیرا رکود اقتصادی می‌تواند پرداخت بدهی را برای وام‌گیرندگان غیرممکن کند. وام‌های معمولی تا زمانی که مطابق دستورالعمل‌های آژانس باشند بدون ریسک هستند اما در مورد Jumbos اینگونه نیست. باید همچنان منتظر بود و دید که آیا نرخ‌های Jumbo با بهبود چشم‌انداز اقتصادی کاهش پیدا می‌کنند یا خیر.
منبع: Forbes
