با وجود رقابت جدی در انتخابات فدرال، رهبران حزب لیبرال، محافظه کار و دموکرات در مورد یک مسأله مهم سیاسی با هم اتفاق نظر دارند: بحران مسکن در کانادا وجود دارد. حزب سبز کانادا نیز خواستار مسکن ارزان برای تمامی کانادایی‌ها شده است.
براساس اطلاعات انجمن املاک و مستغلات کانادا، افزایش بیش از ۳۰ درصدی قیمت مسکن بین جولای ۲۰۱۹ و جولای ۲۰۲۱ در مناطق اطراف ونکوور و تورنتو به یک وضعیت اضطراری ملی در طی همه‌گیری کروناویروس تبدیل شده است.
وضعیت اجاره مسکن نیز با مشکل مشابهی روبه‌رو شده است. تعداد زیادی از مشاغل تحت تأثیر پاندمی از بین رفته‌اند و شاغلین ساکن در خانه‌های اجاره‌ای ارزان‌قیمت با مشکل روبه‌رو شده‌اند. از طرفی دیگر کیفیت خانه‌های اجاره‌ای بسیار پایین است و اجاره‌نشینان نیز امیدی به خانه‌دار شدن ندارند.
در این میان نامزدهای انتخاباتی که برای مقابله با بحران مسکن به مردم وعده می‌دهند شانس بیشتری برای پیروزی در انتخابات دارند. جاستین ترودو، رهبر لیبرال‌ها از طرح ساخت یا بازسازی 1.4 میلیون خانه در چهار سال آینده رونمایی کرده است.
ارین اوتول، رهبر محافظه کار نیز وعده یک میلیون خانه جدید در سه سال آینده را داده است، و رهبر حزب نیودموکراتیک، جاگمیت سینگ، نیز قصد دارد در ۱۰ سال آینده ۵۰۰هزار خانه ارزان قیمت بسازد.
نرخ پایین بهره وام مسکن
اقتصاددان‌ها معتقدند نرخ‌های پایین بهره وام‌های مسکن عامل مهمی در افزایش قیمت مسکن در کانادا است. بیش از یک دهه است که نرخ وام مسکن تک رقمی استِ. در حالی که این عدد در دهه ۱۹۸۰ و اوایل ۱۹۹۰ دو رقمی بوده است.
نرخ پایین بهره بانکی باعث شده که افراد وام‌هایی با مبالغ بیشتر را بگیرند و خانه‌های گران‌قیمت‌تری را خریداری کنند. طبق آخرین اطلاعات فصلی بانک کانادا، میزان بدهی وام مسکن کانادایی‌ها در سپتامبر ۲۰۲۰، یعنی یک دهه پیش، چیزی حدود ۷/۱ هزارمیلیارد بوده است.
با شروع همه‌گیری، نرخ بهره وام مسکن از قبل هم کمتر شد، زیرا بانک مرکزی کانادا از ابزارهای مختلفی برای کاهش فعالیت‌های اقتصادی استفاده کرد. از مارچ ۲۰۲۰، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره اصلی خود را به پایین‌ترین سطح یعنی0.25 درصد رساند.
با افزایش تورم و فعالیت‌های اقتصادی، برخی از تحلیلگران معتقدند بانک کانادا در نیمه دوم سال ۲۰۲۲ نرخ بهره اصلی خود را افزایش خواهد داد. به عقیده یکی از اقتصاددانانی که با خبرگزاری Global News مصاحبه کرده، اگر نرخ بهره وام‌ها افزایش پیدا کند، سرعت افزایش قیمت مسکن آهسته می‌شود.
میزان پایین ساخت‌وساز مسکن در کانادا
بسیاری از تحلیلگران معتقدند در کانادا به اندازه کافی برای همه کسانی که می‌خواهند صاحب خانه شوند و یا خانه اجاره کنند خانه وجود ندارد. به گفته بسیاری از کارشناسان عرضه مسکن کانادا با رشد جمعیت کنونی کانادا همخوانی ندارد.
داده‌های سازمان مهاجرت، پناهندگان و شهروندی کانادا (IRCC) نشان می‌دهد که دولت کانادا بین سال‌های 2016 تا 2019، نزدیک به ۱ میلیون اقامت دائم جدید صادر کرده است. طبق گزارش این سازمان، بین سال‌های 2017 و 2018، رشد ۸۰ درصدی جمعیت مربوط به مهاجران است.
تانابالاسینگم، اقتصاددان ارشد TD Bank، معتقد است بین افزایش مهاجران و افزایش قیمت مسکن ارتباط مستقیم وجود دارد. کاهش نرخ بهره وام مسکن و تمایل ناگهانی به خانه‌های جادارتر در شرایط محدودیت‌های همه‌گیری کروناویروس باعث تقاضای بیش از حد برای خرید مسکن شده است.
تعداد ثبت‌نام دانشجویان بین‌المللی نیز در تقاضای مسکن تأثیرگذار است. به گفته IRCC، فقط در سال ۲۰۱۹ بیش از ۴۰۲هزار ویزای دانشجویی صادر شده است.
یکی از مناطقی که کمبود مسکن در آن مشاهده می‌شود جنوب انتاریو است. اطلاعات نشان می‌دهند جمعیت منطقه Greater Golden Horseshoe که در نزدیکی تورنتو و انتهای غربی دریاچه انتاریو قرار دارد، در طول ۵ سال، بین نیمه دوم سال ۲۰۱۶ و نیمه اول ۲۰۲۱، چیزی حدود ۷۸۰هزار نفر افزایش یافته است که نسبت به داده‌های جمعیتی ۵ سال گذشته بیش از ۵۰٪ رشد جمعیت داشته است.
در بازه زمانی پنج ساله، یعنی بین سال‌های 2016 تا 2021، به احتمال زیاد تنها ۲۷۰هزار خانه جدید در منطقه ساخته شده است که نسبت به ۲۱۴هزار خانه اضافه شده در پنج سال گذشته افزایش بسیار کمی داشته است.
مسئله دیگر که باید مورد بررسی قرار بگیرد نسل‌ها هستند. علاوه بر تعداد افرادی که نیاز به خانه دارند باید به تعداد افرادی که به مرحله اولیه تشکیل خانواده و خرید خانه رسیده‌اند نیز توجه کرد. بیشترین تعداد نسل هزاره کانادا در سال ۲۰۲۱ به سن ۳۰سالگی رسیده‌اند.
یکی دیگر از جنبه‌های کمبود مسکن در کانادا، کمبود گزینه‌های مسکن مناسب برای خانواده‌ها است. برخی از کارشناسان معتقدند که کانادا نه تنها به اندازه کافی خانه نمی‌سازد بلکه به اندازه کافی خانه‌های مناسب نمی‌سازد.
به گفته کارشناسان مسکن، توسعه شهری کانادا اغلب بین خانه‌های بزرگ مستقل و گران قیمت یا آپارتمان‌های کوچک در واحدهایی با تراکم بالا تقسیم می‌شود و گزینه‌های کمی برای خانواده‌هایی که درآمد متوسطی دارند، وجود دارد.
خرید املاک مسکونی روشی برای سرمایه‌گذاری
یکی دیگر از موضوعات قابل توجه در خصوص مسکن، بحث استفاده از املاک مسکونی به عنوان سرمایه‌گذاری به جای مکانی برای زندگی است. البته این موضوع جدید نیست زیرا مالکیت و اجاره ملک دوم برای کانادایی‌ها روشی برای ایجاد درآمد و افزایش ثروت است.
با وجود نرخ پایین بهره وام مسکن و افزایش قیمت مسکن، خرید مسکن گزینه خوبی برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود، زیرا ریسک بسیار پایینی دارد. بر اساس اطلاعات بانک کانادا، در اوایل سال ۲۰۲۱ سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ۲۰٪ بوده است، این عدد در اوایل سال ۲۰۱۸ کمتر از ۲۲٪ و در اوایل سال ۲۰۱۵ در حدود ۱۸٪ بوده است.
یک نگرانی در خصوص سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این است که سرمایه گذاران خانه‌ها را خالی نگه می‌دارند یا آنها را به صورت کوتاه مدت اجاره می‌دهند. این موضوع باعث کاهش عرضه مسکن برای مستاجرین واقعی می‌شود.
از سال ۲۰۱۶، مالیات خانه‌های خالی در شهر ونکوور باعث شده برخی از صاحبان املاک خانه‌های خود را اجاره دهند، اما هنوز حدود ۵٪ از خانه‌های ونکوور خالی است.
تعدادی از تحلیلگران مسکن نیز معتقدند سایت‌هایی نظیر Airbnb موجب تشدید کمبود مسکن در برخی از داغ‌ترین مناطق کانادا شده‌اند. مطالعه‌ای که توسط محققان دانشگاه مک گیل در سال 2019 انجام شد، تخمین زد که Airbnb خانه‌های اجاره‌ای بلند مدت را به شدت کاهش داده است و تقریبا نیمی از خانه‌هایی که در این سایت فعالیت می‌کنند در مونترال، تورنتو و ونکوور قرار دارند.
افزایش روزافزون شرکت‌های سرمایه گذاری مانند شرکت‌های سهامی خاص، شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) و موسسات مالی در بخش اجاره آپارتمان‌ها یکی دیگر از دلایل نگران‌کننده در بحران مسکن هستند. مارتیک آگوست، استاد دانشگاه واترلو، معتقد است که شرکت‌های بزرگی که آپارتمان‌های اجاره‌ای دارند به طور سیستماتیک اجاره‌ها را افزایش می‌دهند.
استفاده از املاک برای پولشویی
تحلیل‌ها نشان می‌دهند پولشویی عامل دیگری است که در بحران مسکن کانادا را تشدید می‌کند. متخصصان شناسایی پولشویی در بریتیش کلمبیا تخمین می‌زنند قیمت مسکن در این استان بین 3.7 تا 7.5٪ بیشتر از مناطق دیگر باشد. در تورنتو، مونترال و دیگر مناطق کانادا پولشویی در املاک و مستغلات به عنوان یک نگرانی جدی مطرح شده است.
به گفته جیمز کوهن، مدیر اجرایی شفافیت بین‌المللی کانادا املاک و مستغلات خود عامل ایجاد پولشویی هستند. خرید املاک روشی برای پولشویی مقدار زیادی پول است و هنگامی که ارزش املاک افزایش پیدا می‌کند فضا برای معامله‌های مجرمانه دیگر بازتر می‌شود.
در ماه جون سال جاری، کانادا الزاماتی را برای شفاف‌سازی معاملات نمایندگان املاک، کارگزاران و توسعه‌دهندگان را تصویب کرد که بر اساس آن افراد باید مشخص کنند که واقعا با چه کسانی تجارت می‌کنند.
منبع: globalnews
